Техническое задание на ремонт квартиры: как составить ТЗ для бригады

Техническое задание на ремонт квартиры описывает результат: какие работы делать в каждой комнате, из каких материалов, с какими допусками и как это будут принимать. Хорошее ТЗ на однушку занимает 4-6 страниц, его прикладывают к договору вместе со сметой, и по нему же проверяют работу.

Зачем бригаде ТЗ, если уже есть смета

Смета отвечает на вопрос "сколько стоит", а техническое задание на ремонт квартиры отвечает на вопрос "что именно должно получиться". Без ТЗ бригада считает по своему опыту: штукатурка "как обычно", розетки "где удобно", плитка "в раскладку от угла". Потом выясняется, что вы хотели стены под покраску, а не под обои, и разница в цене доходит до трети этапа.

ТЗ нужно в трёх ситуациях. Первая: вы собираете цены у нескольких бригад, и хотите, чтобы все считали одно и то же. Вторая: вы подписываете договор подряда, и ТЗ идёт к нему приложением вместе со сметой. Третья: приёмка. Когда в документе записано "отклонение стены не более 2 мм на 2 м", спорить о "ровно или не ровно" уже не приходится.

Дизайн-проект ТЗ не заменяет. В проекте есть чертежи и визуализации, но обычно нет требований к качеству, порядка приёмки и ответственности за материалы. Если проект есть, ТЗ на него ссылается и добавляет недостающее.

Из каких разделов состоит ТЗ на ремонт

Удобнее всего строить документ от общего к частному: сначала объект и условия, потом работы по помещениям, потом требования к результату. Ниже рабочая структура, которую можно взять за образец и сократить под свой объём.

Приложения: обмерный план, план электрики с отметками высот, план сантехники, развёртки плитки, фото исходного состояния. Даже простой план от руки с размерами лучше, чем ничего.

Ведомость работ: как расписать по помещениям

Ведомость пишется по комнатам, а внутри комнаты по поверхностям: потолок, стены, пол, проёмы, инженерия. Каждая строка содержит действие, материал и объём. Чем конкретнее строка, тем меньше поводов для доплат.

Плохая и хорошая формулировка

• Плохо: "выровнять стены в комнате".
• Хорошо: "комната 1, стены 38 м2: демонтаж обоев, грунтование, штукатурка гипсовая по маякам слоем до 20 мм, шпаклёвка в два слоя под покраску, допуск по плоскости 2 мм на 2 м".

Что часто выпадает из ведомости

• Демонтаж и вынос мусора, особенно старой плитки и стяжки.
• Грунтование между слоями, армирующая сетка на стыках разных материалов.
• Откосы окон и дверей, короба для труб, ревизионные люки.
• Финальная уборка и подключение техники.

Если объёмы считаете сами, проверьте их по обмерам: площадь стен считается за вычетом проёмов, а откосы идут отдельной строкой в погонных метрах. Как проверить расценки и не пропустить задвоения, подробно разобрано в статье о проверке сметы на ремонт.

Материалы: кто покупает и что значит "или аналог"

Схем закупки три: всё покупает заказчик, всё покупает бригада, или черновые материалы на бригаде, а чистовые на заказчике. Последний вариант самый частый. Он удобен, но в ТЗ надо записать границу: кто отвечает за грунт, клей для плитки, крепёж, профиль, гидроизоляцию.

Если указываете конкретную марку, допишите правило замены. Например: "замена материала только по письменному согласованию с заказчиком, аналог должен иметь тот же класс и тип основы". Для плиточного клея можно указать класс по ГОСТ Р 56387 (например C1 или C2), для штукатурки тип основы, для кабеля марку и сечение.

Отдельно пропишите, кто считает количество и кто отвечает за перерасход. Нормальный запас на подрезку плитки 10-15 %, на сложную раскладку по диагонали больше. Если бригада закупает сама, попросите прикладывать чеки к акту этапа. Где выгоднее брать черновые материалы, а где чистовые, есть отдельный разбор о покупке материалов на маркетплейсах.

Узлы и допуски: что прописать цифрами

Это раздел, ради которого ТЗ и пишут. Требования к отделке есть в СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия", к полам в СП 29.13330 "Полы". Не нужно переписывать своды правил, достаточно сослаться на них и вынести ключевые цифры для своих поверхностей.

Цифры выше взяты как ориентир из сводов правил; если ваш проект или производитель покрытия требует жёстче, в ТЗ пишите более строгое значение. Кроме допусков, опишите узлы словами: как стыкуется плитка с ламинатом, где ставится порог, как обходятся трубы, на какой высоте выводы под смесители и розетки. По электрике укажите сечение линий и количество автоматов в щите, а монтаж в щите оставьте электрику с допуском, а не универсалу.

Сроки, этапы и скрытые работы

Один срок "сдать к 1 марта" почти ничего не даёт: к концу февраля вы узнаете, что не успели. Разбейте ремонт на этапы с датами и промежуточными приёмками.

1. Демонтаж и вынос мусора.
2. Электрика и сантехника в штробах и стяжке.
3. Приёмка скрытых работ с фотофиксацией: трассы кабелей, трубы, гидроизоляция.
4. Штукатурка, стяжка, высыхание по технологии материала.
5. Плитка, шпаклёвка, потолки.
6. Чистовая отделка, двери, сантехприборы, электроустановочные изделия.
7. Финальная приёмка и подписание акта.

Скрытые работы принимаются до того, как их закроют. Запишите в ТЗ, что без вашего подписанного акта или хотя бы согласованных фото с рулеткой бригада не переходит к следующему этапу. Фото трасс сохраните: через пять лет, когда понадобится повесить полку, они пригодятся. Если в квартире живёте во время работ, добавьте в график очерёдность комнат, логику которой мы описали в материале о ремонте с проживанием.

Пример: ТЗ на однушку 33 м2 в панельке

Квартира 33 м2, потолок 2,5 м, комната 17 м2, кухня 7 м2, совмещённый санузел 3,6 м2, коридор. Задача: стены под покраску в комнате, обои в коридоре, плитка в санузле и фартук на кухне, ламинат.

Считаем объёмы для ведомости

Комната 4,2 х 4,05 м. Периметр 16,5 м, площадь стен 16,5 х 2,5 = 41,25 м2. Минус окно 1,5 х 1,4 = 2,1 м2 и дверь 0,8 х 2,0 = 1,6 м2. Итого 37,55 м2 под штукатурку и шпаклёвку. Откосы окна идут отдельно: 1,5 + 1,4 + 1,4 = 4,3 пог. м.

Шпаклёвка под покраску: два слоя финишной шпаклёвки дают расход примерно 1 кг на м2 на слой, то есть около 75 кг на комнату, плюс 10 % запаса. Ламинат: 17 м2 + 7 % на подрезку при прямой укладке, это 18,2 м2, округляем до целых упаковок.

Как это выглядит в документе

• "Комната. Стены 37,6 м2: штукатурка гипсовая по маякам, шпаклёвка финишная в 2 слоя, шлифовка, грунт, покраска в 2 слоя. Допуск: высококачественная поверхность по СП 71.13330.2017".
• "Комната. Пол 17 м2: проверка стяжки рейкой 2 м, при просвете более 2 мм выравнивание самонивелирующейся смесью, подложка, ламинат 33 класса, плинтус МДФ 16,5 пог. м".
• "Санузел. Гидроизоляция обмазочная в 2 слоя по полу с заходом на стены 200 мм, в зоне ванны на высоту 1,8 м".

Такое ТЗ на одну комнату занимает полстраницы. На всю однушку выходит 4-6 страниц вместе с таблицей допусков. Это нормальный объём, длиннее делать не нужно.

Приёмка: как проверить работу по своему же ТЗ

Когда ТЗ написано цифрами, приёмка превращается в обход с инструментом. Нужны правило 2 м, уровень, рулетка, фонарь для бокового света и тестер розеток.

1. Пройдите по ведомости строка за строкой и отметьте, что выполнено.
2. Проверьте плоскость стен правилом в нескольких направлениях, особенно у окон и в углах.
3. Посветите фонарём вдоль стены под покраску: так видны волны и непрошлифованные места.
4. Простучите плитку: глухой звук на большой площади плитки означает пустоты под ней.
5. Включите все розетки и свет, проверьте автоматы и УЗО кнопкой "тест".
6. Откройте краны, наполните ванну и слейте, посмотрите на сифоны и подключения.
7. Замечания запишите в акт с указанием срока устранения.

Подписывайте акт только после устранения существенных замечаний или с их перечнем. По Гражданскому кодексу заказчик вправе ссылаться на недостатки, оговорённые в акте; скрытые недостатки, которые нельзя было увидеть при приёмке, можно предъявить позже. Срок гарантии на работы запишите в договоре отдельно. Подробнее о том, как выбрать бригаду и оформить договор, читайте в статье о выборе подрядчика.

Чем поможет нейросеть и где ей нельзя верить

Нейросеть хорошо справляется с черновиком: дайте ей план квартиры словами, перечень пожеланий и попросите разложить работы по помещениям и этапам. За 10 минут получится каркас документа, который руками собирать пару вечеров.

Что она делает неплохо:

• напоминает про забытые позиции: откосы, грунт, короба, люки;
• переводит "хочу ровные стены" в формулировку с допуском;
• собирает чек-лист приёмки по вашему же списку работ.

Где ей доверять нельзя: цифры из норм она может перепутать или придумать номер пункта, расход материалов берёт средний без учёта вашей кривизны стен, цены называет устаревшие. Каждую цифру сверяйте с текстом свода правил и инструкцией на мешке. Схему электрики и сечения кабелей должен подтвердить электрик. Какие ещё задачи по ремонту можно отдать ИИ, смотрите в обзоре нейросетей для ремонта.

Частые вопросы

Нормативы и источники

• СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87, Минстрой России, 2017
• СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88, Минрегион России, 2011
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), глава 37 Подряд, КонсультантПлюс, 1996
• ГОСТ Р 56387-2018 Смеси сухие строительные клеевые на цементном вяжущем. Технические условия, Росстандарт, 2018

Материал носит справочный характер. Цены, нормы и характеристики материалов меняются, а работы с электрикой, газом и несущими конструкциями выполняют специалисты.