Ремонт квартиры с проживанием: как жить, пока идут работы

Ремонт квартиры с проживанием возможен, если работы идут по комнатам от дальней к выходу, а у семьи всегда остаются жилая комната, туалет и временная кухня. Пыльные черновые этапы на 3-5 недель лучше пережить в другом месте, а шумные работы планировать по региональному закону о тишине.

Можно ли делать ремонт квартиры с проживанием и когда лучше съехать

Ремонт квартиры с проживанием реален, если работы идут по зонам и в квартире всегда остаются одна жилая комната, рабочий санузел и хотя бы минимальная кухня. Проблемы начинаются, когда в план попадают демонтаж стяжки, штробление под новую проводку во всех комнатах и замена стояков. Такие этапы дают столько пыли и шума, что жить рядом с ними тяжело даже взрослым, а с маленьким ребёнком, пожилыми родителями или аллергиком лучше этого не делать.

Простое правило: косметику (обои, покраска, ламинат, двери) можно пережить дома почти без потерь. Капитальный ремонт со сносом перегородок, новой электрикой и выравниванием стен штукатуркой по маякам разумнее сделать за один заход, на это время уехать к родственникам или снять жильё. Компромисс тоже есть: съехать только на самый грязный этап, обычно это 3-5 недель черновых работ, а на чистовую вернуться.

Решение зависит от трёх вещей: сколько у вас комнат, кто живёт в квартире и сколько стоит аренда в вашем городе по сравнению с потерей времени. Поэтапный ремонт с проживанием почти всегда длится дольше: бригаде приходится каждый день собирать инструмент, закрывать зону и подстраиваться под ваш быт.

В каком порядке ремонтировать комнаты, если вы живёте в квартире

Порядок строится от грязного к чистому и от дальних комнат к выходу. Иначе по свежему ламинату будут носить мешки со штукатуркой.

1. Общие черновые работы сразу по всей квартире, если без них никак: замена электропроводки, разводка труб, демонтаж перегородок. Это та самая неделя-две, когда лучше пожить у родных.
2. Дальняя комната. Пока её ремонтируют, вы живёте в другой. Как только в ней закончен пол, туда переезжает спальня.
3. Вторая жилая комната и при необходимости балкон.
4. Кухня. На это время готовят на временной кухне (подробнее ниже). Порядок самих работ на кухне описан в статье о ремонте кухни.
5. Ванная и туалет. Если санузел раздельный, делайте их по очереди. С совмещённым санузлом без второго туалета придётся договориться с родными, ездить в спортзал с душем или на 7-10 дней уехать.
6. Коридор и прихожая в самом конце, потому что через них идут все материалы и мусор.

Межкомнатные двери ставят после чистовой отделки всех комнат, а финальную покраску откосов и плинтусов в коридоре оставляют на последний день.

Как защитить квартиру от строительной пыли

Пыль от шлифовки шпаклёвки и резки плитки проходит через любые щели, оседает в шкафах и в фильтрах техники. Защита строится в три слоя: изоляция зоны, укрытие всего, что осталось, и удаление пыли в момент работ.

Изоляция зоны работ

Дверной проём закрывают полиэтиленом с молнией. Готовые пылезащитные двери продаются комплектом: плёнка, молния на клейкой основе и малярный скотч. Если двери нет, ставят телескопические стойки-распорки под потолок и вешают плёнку на них. Щель под дверью соседних комнат закрывают влажной тряпкой или уплотнителем. Вентиляционную решётку в ремонтируемой комнате заклеивают на время шлифовки, иначе пыль уйдёт в общий канал и вернётся через решётку на кухне.

Укрытие и уборка

• Пол в коридоре от входной двери до зоны работ закрывают плотным картоном или ДВП, стыки проклеивают скотчем. Плёнка на полу скользит и рвётся.
• Мебель и технику оборачивают плёнкой толщиной 100-200 мкм, а не тонкой укрывной, которая расползается от сквозняка.
• Шлифмашину и штроборез подключают к строительному пылесосу. Мастер без пылесоса для ремонта с проживанием не подходит.
• Влажная уборка зоны каждый вечер, а у входа в комнату мокрая тряпка на пол.

Что делать с вещами и мебелью во время ремонта

Чем меньше вещей в квартире, тем быстрее идёт ремонт. Хороший момент для ревизии: всё, чем не пользовались год, можно продать или отдать до начала работ, а не перекладывать из комнаты в комнату три месяца.

Остальное делят на три группы. Ежедневное (одежда по сезону, посуда на неделю, документы, лекарства, зарядки) живёт в жилой комнате в пластиковых контейнерах с крышками. Сезонное и редкое складывают в коробки, подписывают по комнатам и убирают туда, где ремонт уже закончен, или на склад индивидуального хранения. Крупную мебель из ремонтируемой комнаты ставят в центр соседней, а не к стене, чтобы мастер мог подойти к розеткам и окну.

Книги и текстиль впитывают пыль сильнее всего, их упаковывают первыми. Технику с вентиляторами (компьютер, телевизор, роутер) из зоны пыльных работ выносят целиком. Когда ремонт закончится, вещи будет проще разложить, если заранее продумать системы хранения.

Временная кухня, вода и санузел: как организовать быт

Временная кухня собирается в любой жилой комнате или даже в коридоре. Минимальный набор: настольная электроплитка на одну-две конфорки или мультиварка, электрочайник, микроволновка, небольшой холодильник и складной стол. Воду носят из ванной в канистре, посуду моют там же в тазу. Проверьте, что нагрузка не идёт в одну розетку через удлинитель: плитка на 1,5-2 кВт, чайник и микроволновка вместе легко дают больше 3,5 кВт, а это предел для бытовой розетки на 16 А.

Холодильник при пыльных работах выключать не обязательно, но решётку компрессора стоит закрыть марлей, а после ремонта пропылесосить. Если на кухне меняют трубы, попросите мастера поставить временный кран на отводе, чтобы вода была хотя бы в одной точке.

С санузлом всё жёстче. Без туалета не прожить и дня, поэтому в однокомнатной квартире унитаз демонтируют последним, а новый ставят сразу после укладки плитки. Хорошая бригада укладывается так, что квартира остаётся без унитаза не дольше 2-4 дней, а ремонт ванной целиком занимает 3-5 недель.

Часы ремонта в квартире по закону и как не поругаться с соседями

Часы ремонта в квартире по закону устанавливают регионы, единого федерального расписания нет. Жилищный кодекс и Правила пользования жилыми помещениями требуют соблюдать права соседей, а конкретные часы закрепляют региональные законы о тишине. Штрафы за нарушение назначают по региональным кодексам об административных правонарушениях.

Редакции законов меняются, поэтому перед стартом сверьте актуальный текст в правовой базе и правила своего дома: некоторые управляющие компании вывешивают регламент ремонта в подъезде.

Закон отвечает на вопрос "когда можно", но отношений не спасает. Повесьте объявление с номером квартиры, сроками и телефоном прораба, а самые громкие дни (демонтаж, штробление) заранее назовите соседям. Перфоратор в 9:05 субботы в Москве формально законен, но соседи это запомнят. Если стены тонкие и шум будет мешать вам самим после ремонта, подумайте о звукоизоляции, пока стены открыты.

Пример расчёта: жить дома или снять квартиру на время ремонта

Возьмём однушку 33 м2 в панельном доме, капитальный ремонт с новой электрикой и санузлом. Бригада называет срок 10 недель при пустой квартире и 13-14 недель при проживании: лишние 3-4 недели уходят на ежедневную уборку, перенос вещей и работу по графику.

Вариант 1. Съехать. Аренда однушки в спальном районе крупного города условно 35-50 тыс. руб. в месяц. За 2,5 месяца выходит 90-125 тыс. руб. плюс переезд и залог. Взамен ремонт идёт быстрее, а смета не растёт из-за простоев.

Вариант 2. Жить дома. Расходы на защиту:

• плёнка 200 мкм на мебель и проёмы: около 35 м2 (30 м2 укрытия плюс 15% на нахлёсты и замену порванной), 1,5-3 тыс. руб.;
• пылезащитные двери с молнией, 2 шт.: 1,5-3 тыс. руб.;
• картон или ДВП на пол коридора 8 м2 и скотч: 1-2 тыс. руб.;
• контейнеры для вещей, 10-12 шт.: 4-8 тыс. руб.;
• замена фильтров и чистка техники после ремонта: 2-5 тыс. руб.

Итого 10-20 тыс. руб. и около месяца лишнего времени. Если бригада работает за фиксированную цену, жить дома дешевле. Если оплата подённая, лишние 3-4 недели работы могут обойтись дороже аренды. Цены ориентировочные и сильно зависят от региона.

Как сократить сроки ремонта, если живёте в квартире

• Закупить все материалы до старта. Плитку, ламинат и двери на все комнаты берут одной партией: позже такой же оттенок может не найтись, а ожидание поставки останавливает бригаду. Расходники вроде плёнки, скотча и грунта можно докупать по ходу, а отделку лучше взять сразу.
• Согласовать всё на бумаге. План розеток, высоты, раскладка плитки, цвета. Каждое "давайте подумаем" стоит дня простоя.
• Совмещать мокрые процессы. Пока сохнет штукатурка в комнате, мастер кладёт плитку в санузле. Грунт и краска сохнут сутки-двое, стяжка набирает прочность несколько недель, и эти паузы надо сразу закладывать в график.
• Вывозить мусор каждый день или через день. Мешки в коридоре мешают и жить, и работать.
• Назначить одного ответственного за решения со стороны семьи, чтобы бригада не ждала согласия всех.

Что прописать в договоре с бригадой при ремонте с проживанием

Не каждая бригада соглашается работать в жилой квартире, и это честнее, чем согласиться и потом раздражаться. Обсудите условия до подписания:

• часы работы с учётом закона о тишине и вашего режима;
• кто убирает зону вечером и чем закрывается проём;
• наличие строительного пылесоса и пылеотвода на инструменте;
• где мастера хранят инструмент, переодеваются и обедают;
• порядок отключения воды и света с предупреждением за сутки;
• фиксированная цена за объём работ, а не за день.

Перед подписанием сверьте объёмы в смете: при поэтапном ремонте легко задвоить укрытие или вывоз мусора. Как это проверить, разобрано в статье о проверке сметы на ремонт, а на что смотреть в договоре и репутации мастеров, в материале о выборе подрядчика.

Частые вопросы

Нормативы и источники

• Закон города Москвы от 12.07.2002 № 42 "О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве", Московская городская дума, 2002 (действующая редакция)
• Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 17, Федеральное собрание РФ, 2004
• Правила пользования жилыми помещениями (приказ Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр), Минстрой России, 2021

Материал носит справочный характер. Цены, нормы и характеристики материалов меняются, а работы с электрикой, газом и несущими конструкциями выполняют специалисты.